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北京楼市旺季难现:二手房销量下滑 限竞房销售分化

发表时间:2019-10-22 20:55

“现在北京市场上已经较少能看到投资客了,二手房一直在降价,一套房涨的钱还抹不平卖房时要缴的税费,谁还来炒?”近日走访,一位房地产中介人士感叹。


受持续高压的调控政策影响,目前北京二手房市场观望情绪较浓。加之今年北京新房市场中限竞房(限房价、竞地价)供应增加,分流部分二手房购房需求,即便在“金九”期间,二手房成交量仍同比下跌16.74%。


在新房市场,随着大量限竞房的入市,购房人群有了更多选择,但除少数优质项目能脱颖而出,更多的限竞房项目面临的是激烈的竞争,销售分化较为严重。


二手房成交量同比大降


“现在整个北京的二手房市场都是下降的,尤其是9月份,我个人感受到的,至少成交量下降了百分之三四十。”一位链家中介说道。


实际上,就在今年国庆黄金周期间,北京市场也未呈现出“金九银十”的热闹景象。


诸葛找房数据研究中心统计数据显示,2014~2019年国庆期间,北京新建商品住宅网签量分别为538套、442套、216套、222套、235套及190套;二手住宅网签量则分别为56套、101套、209套、28套、44套及41套。


“我们现在接触到的客户,基本上都是刚需,至于投资客,早就退出了,”上述中介人士说道,“前几年北京房价上涨很快,一套房子几个月就能涨很多,即便卖的时候有各种税费,但上涨赚的钱也能把税费抹平,但现在不行了,涨的钱连交易时的几十万元税费都抹不平,那还投资它干吗?”


链家APP数据显示,北京市9月份带看次数为37.62万次,环比8月份的42.13万次,下降了10.7%。


北京诸葛找房研究院分析师国仕英告诉记者,北京二手房市场自今年3月份受“小阳春”带动成交量创新高之后,一直保持较为平稳水平,5月份之后成交量同比均有不同程度下滑。


“因为二手房现在降得厉害,业主都不太愿意卖了。”中介人士说道。据了解,房屋业主把房源委托给链家,业主会先给出自己的心理预期价格,链家根据当前市场情况及房屋自身条件,从中协调业主与买主关于价格的各种需求,最终以双方满意的价格促成房屋成交。


据多位中介人士介绍,因为现在北京二手房降价明显,市场不景气,一些业主持观望情绪,不愿意低价卖房。据统计,9月北京链家客户成交周期环比延长5天至89天,为2017年以来的最高值,房源成交周期保持在100天的高位。


国仕英表示,近期从北京成交量价及市场购房情绪来看,北京房地产市场处于观望期,市场观望情绪浓厚,入市积极性低,业主降价销售也并不能带来较大幅度的成交。在调控政策没有发生转向前,北京二手房市场成交量将会保持稳定或小幅下跌趋势,该趋势将会延续至年底。


而一些熬不住的业主,则愿意调低心理预期。链家数据统计,9月份业主继续选择降价促成交,调价中降价比例增至90.5%。


“今年来受持续高压的调控政策限制,购房者更加理性看待市场,谨慎入市。加之今年北京新房供应增加,分流部分二手房购房需求,整体上二手房市场保持较为稳定的发展。‘金九’期间,业主降价行为更加频繁,降价力度也有所增加,使得9月份二手住宅成交量环比小幅上涨2.23%,但同比仍不及去年同期,同比下跌16.74%。”国仕英分析道。


在宋家庄地铁站附近某小区看到,一套总价490万元左右的二手房,业主愿意470万元左右出手,便宜将近20万元左右。


“今年9月份北京二手房有明显降价趋势,10月份目前持续降价,预计10月底至11月会有不少业主出手卖房,”中介人士说,“我们现在接触到的卖二手房的业主,多是出于置换需求,大概占到七成左右。因为着急用钱去置换新房,所以即便价格相对较低也成交了。毕竟那些十几年前建的房子,就算现在再便宜,他们也还是赚了的。”


尽管市场总体不景气,但因为房屋品质及所附带的教育资源,处于同一区域的二手房,在价格上也有着较大差别。比如位于西红门区域某百强房企开发的小区,建于2011年,在房屋品质和小区环境上要优于周围那些十几年前建造的房屋,因此在价格上平均每平方米要高出20000元左右。在宋家庄地铁站附近,某小区因北京市第十一中学要在此开设分校,在周围小区价格普遍下降的情况下,它的二手房受到不少刚需青睐,价格不降反升。


限竞房扎堆入市


不少业内人士认为,今年以来陆续入市的限竞房项目,给刚需人群带来更多选择,也在一定程度上影响了二手房市场。


“尤其是在五环以外,限竞房因为对价格有限制,单价不是很高,与市区内的很多二手房相比,房屋品质、居住环境都还不错。至于说教育资源,整个北京除了东西城和海淀,这些地方价格都在10万元以上,能够得上的人毕竟有限。其他区域的教育资源都差不多,与其去挤市区内的老破小,还不如在交通相对便利的地方买这些限竞房呢!”中介这样向前来咨询的买房客分析道。


据中原地产研究中心统计数据显示,截至今年三季度,北京从2018年6月10日开始,合计入市限竞房项目达到了61个,合计100期,供应住宅套数达到了46618套。


其中,大兴区域集中了较多的限竞房项目。10月15日,北京出让通州及大兴共三宗限竞房地块,共揽金97.8亿元,其中,京能置业(3.750, -0.09, -2.34%)股份有限公司与中国电建(4.610, -0.06, -1.28%)地产集团有限公司以44.3亿元竞得大兴旧宫地块,溢价率34%。截至10月15日,北京已累计出让了103宗限竞房住宅用地,其中大兴及亦庄高达28宗,大兴区已经成为限竞房的主战场。


大兴区域,不少已入市的限竞房项目,即便国庆假期已过,仍给出一定程度的优惠促销。比如,位于亦庄线次渠南站的限竞房禧瑞天著,项目由首创置业、远洋地产联合开发,总共15栋楼,1459套,体量相对较大,目前已全部开盘,均价约为52695元/平方米。受益于2021年开通的17号线将通过此项目,以及落地于此的建华实验学校,该项目成为亦庄区域的销售热盘,在限竞房中销售排名十分靠前。


“我们2017年在这里拿地时是溢价拿的,而北京限竞房拿地时很少有溢价拿的,有的地块甚至都是政府说给些补贴企业才愿意拿的,因为我们这里紧邻亦庄产业园区,当时政府又提前把17号线的规划消息放了出来,这块地当时的竞争很激烈。” 禧瑞天著置业顾问说道。这块地居住建筑规模约13.8万平方米,均建设为普通商品住房,销售均价不超过52695元/平方米,最高销售单价不得超过55330元/平方米。首创置业和远洋联合体以71.65亿元竞得,溢价率为50%,成交楼面地价为40374元/平方米。


尽管当天北京下起了雨,但仍然有不少前来咨询的购房客。在售楼大厅,置业顾问表示,现在能够在7天内交齐20%首付,一个月内交齐40%首付的顾客,即可享受9折优惠,这样算下来,每平方米价格仅在47000元左右。


除了依靠交通和教育资源优势外,房屋自身品质亦成为限竞房热销的重要因素。记者在4号线清源路站附近看到,由金地和旭辉联合开发的江山风华项目,亦吸引了不少购房客前来咨询。在售楼处,记者看到,不少购房客被开发商设计的三室两厅两卫的房屋格局所吸引。置业顾问表示现在所有房源可以给出9.9折优惠。


“限竞房中很多都有70/90(即90平方米以下的户型占比70%以上)的限制,90平方米左右的面积能设计出这样的全民格局,对开发商来讲很考验能力,为此,开发商要承担更高的建房成本。所以限竞房市场上这种品质的房屋较少。”中介人士分析道。据中原地产统计,目前在所有供应的限竞房户型中,90平方米以内套数占比高达68.6%,在成交结构中90平方米以内户型占比高达74.9%。


更多的限竞房项目则面临着激烈的竞争。中原地产研究中心统计,截至10月14日,北京限竞房入市已经14个月,叠加2018年完成的网签量,合计完成限竞房签约20589套,平均网签均价为48821元/平方米。在4万余套的供应中,限竞房库存高达2.2万套的历史最高值,按照成交套数计算网签完成率只有44.2%。


分析认为,限竞房市场分化非常严重,市场出现明显的二八现象,20%的项目占据超过80%的销售。目前看,北京入市的限竞房项目已经普遍性降价10%左右,即使这样,除极个别项目外,市场依然萧条。大量的70/90同质户型,导致限竞房很难去库存。


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